房地產(chǎn)投資仍然堅實可靠
無論從企業(yè)經(jīng)營的角度還是從家庭資產(chǎn)發(fā)展的角度，房地產(chǎn)都是一門必修課。我經(jīng)常說，每個人、每個家庭和每個企業(yè)都有四種資產(chǎn)：第一種是物質(zhì)資產(chǎn)，它是不動產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)；第二是金融資產(chǎn)，包括股票、外匯以及各種金融產(chǎn)品，也叫動產(chǎn)；第三種是人力資本；第四種是社會資本。你既要擁有這四種資產(chǎn)或資本，又要將這四種資本很好地結(jié)合起來。
從我收集的2001年-2008年的胡潤富豪榜前100名中看，他們從事的行業(yè)中，制造業(yè)在2001年時有53位，到2007年、2008年分別下降到了22位和19位，而房地產(chǎn)業(yè)則從2001年14位到2004年穩(wěn)定在20位以上，2006年上升至26位，2008年到了23位，這就是財富榜上顯示出的在中國這個制造業(yè)大國中的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的巨大財富效應(yīng)。2007年，第一富豪楊惠妍坐擁1300億的資產(chǎn)，到了2008年就下降到275億。當(dāng)時楊惠研是碧桂園的大股東，碧桂園2006年在香港上市，所以說金融資產(chǎn)的性質(zhì)是上得快，下得也快，波動很大。從中我們得出一個結(jié)論：過去十年，中國房地產(chǎn)是爆發(fā)性地增長，房地產(chǎn)成為中國財富最主要的集聚中心。
如果把一個人、一個家庭比作一棵大樹，那么物質(zhì)、金融、人力、社會這四個資本將各處于不同的位置：人力資本是根系，只有根系發(fā)達(dá)樹才站得穩(wěn)，不會被金融風(fēng)暴吹倒；社會資本是環(huán)境，就是光、熱、水、氣等各種營養(yǎng)環(huán)境；物質(zhì)資本是大樹的樹干，它最堅實可靠；金融資本則是樹葉是花朵。人力資本吸收的營養(yǎng)要通過光合作用才可以轉(zhuǎn)化為財富，但是，它的特點就是有起有落，春夏秋冬，不斷地循環(huán)。所以，我們對金融要有一個正確的認(rèn)識，不要過于依賴它，要欣賞它，就像欣賞花朵一樣，而物質(zhì)資本才是我們堅實的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)在過去十幾年內(nèi)發(fā)展的大的財富效應(yīng)，既不是產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)提高，也不是企業(yè)創(chuàng)新的能力增強(qiáng)，更不是購房者、投資者的眼光特別好，而是一種制度安排。住房制度改革，讓老百姓從享受住房的福利分配變成住房的購買；土地制度改革，讓土地從不能進(jìn)入市場發(fā)展成可以進(jìn)入市場，從很多國有土地持有人可以出讓土地發(fā)展到只有城市政府一個人可以出讓土地。
城市化完成才是房地產(chǎn)暴利時代的終結(jié)
今年兩會時，一個機(jī)構(gòu)還提出了一套預(yù)案說：如何計算房地產(chǎn)的利潤是多少？計算開發(fā)商有多少利潤？政府拿了多少？據(jù)他們測算，上海的房價里面60%由政府拿去。這樣的計算結(jié)果出來以后，上海市政府馬上否認(rèn)說沒有這么多，但實際上，政府是拿著這些錢去做了城市建設(shè)，所以，城市發(fā)展得這么快，靠的都是土地資本發(fā)生的財富效應(yīng)。
中國正在加快城市化的步伐。那么，城市化要解決的問題是什么呢？第一個要有錢，第二個要有地，必須有足夠的城市化空間，有足夠的資金投入發(fā)展城市化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。所以，我們把憲法規(guī)定的土地不允許買賣，變成土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場。
理解了這一點，我們就可以推論分析出為什么在過去十幾年房地產(chǎn)市場得到如此巨大的發(fā)展，原因就是在國家這樣的制度安排下，加快了財富積累的腳步。如果我們參與了，順應(yīng)了這樣的歷史趨勢，那么我們就是把握住了趨勢，作出了好的戰(zhàn)略決策。然而如果我們一直在懷疑，一直不理解為什么要這樣，那么，我們就錯過了這個戰(zhàn)略的投資。
未來的發(fā)展，這個制度會不會變化？我覺得會變化，因為它供不應(yīng)求的制度性安排是不符合現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，但是，到底什么時候出現(xiàn)變化，還有待于國家在發(fā)展階段發(fā)生新的變化。這個階段變化就是城市化基本完成，那么，我們就沒有理由再通過房地產(chǎn)的土地價格“剪刀差”為城市建設(shè)積累資金了。
現(xiàn)在我們浙江省的城市化是55%左右。從發(fā)達(dá)國家來看，穩(wěn)定地完成城市化是70%左右，據(jù)我估計在全國達(dá)到65%時，浙江省可以達(dá)到70%，也就是說達(dá)到這樣的目標(biāo)還需要15-20年時間。
現(xiàn)在是底部，未來是十年左右的復(fù)蘇期
中國的宏觀調(diào)控政策歷來不能立竿見影，但是，我們要相信，經(jīng)過一段時間的調(diào)控以后，經(jīng)濟(jì)趨勢必然會扭轉(zhuǎn)，調(diào)控也一定會產(chǎn)生效果，這些在過去的經(jīng)驗中已經(jīng)得到了證明。
中國的貨幣政策正在持續(xù)放松。去年已經(jīng)連續(xù)幾次降息，今年雖然沒有降息，但是，采取了大規(guī)模的貨幣投放，今年前三個月就把一年信貸投放計劃的錢全部放了出來。國家既然已經(jīng)出臺了政策，銀行接到指示就必須把錢放出來，所以，銀行非常著急。去年是企業(yè)找銀行找不到，今年是銀行請企業(yè)家吃飯請不到。貸款增加的速度很快。
從1-5月份全國的情況來看，房地產(chǎn)市場雖表現(xiàn)出明顯的回暖，但是還沒有浙江省個別城市和一些大的開發(fā)商那么明顯。從全國的數(shù)據(jù)中，我們得到一個重要的信息：銷售已經(jīng)明顯增長，1-5月份全國的商品房銷售增加了25%，商品住宅銷售增加了26.7%，平均成交的價格卻有所下降。從全國來看，價格并沒有明顯的上漲。這與從年初開始開發(fā)商的讓利促銷有直接關(guān)系。與此同時，我們也看到開發(fā)的情況沒有明顯回升，銷售也情況不好：1-4月份房地產(chǎn)完成的投資比去年同期回落了25%；商品住宅的投資比去年同期回落了30%；新開工面積下降了16%；1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)商完成的土地購置面積同比下降28%；完成土地開發(fā)面積同比下降13.3%，這是一個非常不好的情況。
房子賣得很快，但房地產(chǎn)商買地的速度還沒有回緩過來，開發(fā)商處于休眠的狀態(tài)，這就預(yù)示著今年下半年如果市場銷售形勢沒有大的回落，將會面臨更大的供不應(yīng)求。這樣對房地產(chǎn)的市場價格會有更大的壓力。我們說這是最好的年代，也是最差的年代。最好的年代是房地產(chǎn)市場開始活躍，投資的機(jī)會又來臨。最差的年代就是有一些開發(fā)商由于上一輪的周期節(jié)奏沒有把握好，現(xiàn)在仍然在資金上有一定困難，或者項目運作上有一定的難處。我們判斷，政策的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)的拐點正在形成，市場向上的預(yù)期和市場的拐點已經(jīng)凸顯。就浙江、上海而言拐點已經(jīng)形成，就全國情況而言拐點正在形成。所以，從周期循環(huán)來看，目前正是一個底部區(qū)域。
下一輪起步。我們以前預(yù)見在2010年房地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪的復(fù)蘇期，這種情況有可能在今年下半年或從現(xiàn)在就開始了。我覺得這個復(fù)蘇又是十年左右的周期。那么，在一樣的天空下，大家的心情不一樣，對企業(yè)來說，對投資人來說，關(guān)鍵就是自身的能力，戰(zhàn)略的駕馭力、資源的整合力、組織的運作力和項目的執(zhí)行力。
